MagazinulDeCase.ro: In 2010 este mai avantajos sa cumperi o locuinta decat sa inchiriezi

Este mai bine sa cumperi sau sa inchiriezi ? A modificat criza raspunsul la aceasta intrebare?

Magazinuldecase.ro a realizat o analiza pentru ultimii ani, in care compara rata creditului imobiliar cu chiria lunara precum si avantajele si dezavantajele pe care le au atat inchirierea cat si cumpararea unei locuinte.

In anul 2007 era mai convenabil sa fii chirias decat proprietar, urmand ca din 2009 lucrurile sa se intoarca la 180 de grade, cel avantajat fiind proprietarul si nu chiriasul. 2010 reprezinta anul in care chiriile au continuat sa scada, in acelasi timp cu rata la banca, ceea ce a dus la continuarea trend-ului inceput in 2009.

De exemplu, o garsoniera din Militari, care in 2007 avea ca pret 65.000 de euro, in 2010 se vinde la un pret de 37.000 de euro, cu 28.000 de euro mai putin. Observam ca si rata bancara pentru un astfel de imobil a scazut de la 364 de euro la 171 de euro, atat datorita sumei mai mici imprumutate cat si scaderii accentuate a costurilor de creditare . In acelasi timp, chiria a scazut de la 350 de euro la 220 de euro.

Un apartament cu 2 camere situat in Colentina se vindea in perioada de varf al preturilor cu 85.000 de euro, urmand ca pana in 2010 pretul sa scada pana la 60.000 de euro. Acelasi lucru s-a intamplat si in cazul ratei lunare, care a ajuns de la 458 de euro la 278 de euro, si chiriei care a scazut de la 430 de euro/luna la 295 de euro/luna.

Pe langa avantajul dat de rata mai mica decat chiria, achizitia unei locuinte intr-o perioada de criza poate fi privita si ca o investitie eficienta. Cumparand acum ieftin si vanzand intr-o perioada de varf al preturilor, profitul realizat poate depasi considerabil costul creditului contractat pentru achizitionarea locuintei.

Din 2007 pana in 2010 volumul de anunturi de in inchiriere din Bucuresti a crescut de la o medie de 1500 anunturi/ luna la 2600/ luna. Tendinta proprietarilor este de a vinde mai putin si de inchiria mai mult in perioada de criza, nedorind sa vanda la preturi mult sub valoarea celor din 2007. Aceasta crestere poate fi privita si ca o urmare a investitiilor in imobiliare in vederea inchirierii acestora. Explicatia este simpla: ratele lunare se acopera singure prin chirie.

Studiul detaliat a presupus compararea preturilor pentru chirii si rate lunare ale unui credit imobiliar in trei zone generale, calsificate in Ultracentral, Central si Cartiere.

MagazinulDeCase.ro publica anunturile imobiliare direct de la proprietari, pe baza unei taxe fixe, fara niciun comision pentru tranzactiile finalizate. In prezent, valoarea totala a tranzacţiilor imobiliare operate cu ajutorul MagazinulDeCase.ro ajunge la 714.665.494Euro. Cunoscut drept cel mai eficient portal imobiliar din Romania, cu peste 120.000 de vizitatori unici in fiecare luna, MagazinulDeCase.ro garanteaza cel mai mare numar de vizualizari per anunt. Totodata, site-ul a ajutat la inchierea a peste 5020 de tranzactii imobiliare, dintre care cea mai cunoscuta publicului este vanzarea vilei omului de afaceri Cristian Tantareanu pentru 3.5 milioane euro.

MagazinulDeCase.ro a fost achizitionat, la inceputul lunii iulie, de catre Sanoma Digital SRL, companie subsidiara a grupului Sanoma Magazines International.

Studiul efectuat de MagazinulDeCase.ro presupune compararea chiriilor medii solicitate de proprietari cu ratele percepute de banci in urma contractarii unui credit ipotecar. Au fost analizate trei zone mari din Bucuresti, denumite Ultracentral, Central si Cartiere. Pentru Ultracentral am ales zonele Unirii, Victoriei si Dacia, pentru Central am bifat pe lista Tineretului, Cotroceni si 1 Mai, iar pentru Cartiere am inclus Militari, Rahova si Colentina.

In realizarea acestui studiu, am pornit de la premisa ca pentru fiecare tip de zona va exista un anumit tip de cumparator, care isi va permite sa achite avansul necesar creditului imobiliar. Vom considera acest avans de 20%, respectiv de 5% in cazul programului “Prima Casa” pentru toate tipurile de imobile analizate.

Preturile de tranzactionare analizate au fost calculate astfel: la pretul de strigare a fost aplicat un procent mediu de negociere de 15 % pentru toti anii inclusi in studiu. Rata finala a fost calculata dupa urmatorul algoritm: la rata creditului s-a adaugat avansul de 20% impartit la 300 de luni (25 de ani inmulţit cu 12 luni). A fost comparata rata finala cu chiria.

Rata finala a fost calculata ca suma intre rata pentru creditul Prima Casa si avansul impartit la 300 de luni (25 de ani inmultit cu 12 luni). Avansul este de 5% pentru un apartament care costa mai putin de 60.000 de euro. Daca apartamentul costa mai mult de 60.000 de euro, avansul va fi diferenta intre pretul apartamentului si 57.000 de euro.

Pentru anul 2007, s-a luat o rata a dobanzii de 8%, pentru 2009 un DAE de 6,7% si pentru 2010 un DAE de 4.5%.

Rezultatele comparatiei intre anii 2007, 2009 si 2010 sunt:

Tabel 1: Analiza pentru anul 2007, unde avansul este dat de cumparator cu banii jos, fara a apela la credit.

Tabel 2: Analiza pentru un credit prin programul „Prima Casa” in anul 2009. Cumparatorul nu apeleaza la credit pentru avans.

Tabel 3: Analiza pentru un credit prin programul „Prima Casa” in 2010. Cumparatorul nu apeleaza la credit pentru avans.

Concluzii:

Se observa cum in 2010, pretul chiriilor, precum si rata lunara au continuat sa scada. Astfel, chiriile au inregistrat scaderi medii de 25 %, iar rata lunara o scadere medie de 26 %. Acest lucru a dus la mentinerea aceleiasi situatii ca in 2009, cand potentialii cumparatori au decis ca investitia intr-o locuinta proprie este de preferat in fata unei chirii.

Financiar vorbind, achizitia unei case reprezinta investitia vietii pentru majoritatea romanilor. Avantajele acestei decizii sunt : locuiesti in casa ta, ai libertate totala pentru modificari, nu risti sa fii obligat de proprietari sa pleci din casa inainte de termen. Pe cealalta parte exista si dezavantaje: investitiile care decurg in urma cumpararii unei locuinte sunt considerabil mai mari decat cele care decurg in urma inchirierii: amenajarea interioara a locuintei la o anumita perioada de timp, impozitul anual, asigurarile obligatorii pentru locuinta, micile reparatii neprevazute care apar pe parcursul anului.

In ceea ce priveste chiria si aceasta are avantaje: mobilitatea este mai mare, poti sa iti schimbi locuinta si implicit costul chiriei in functie de nevoi si de momentul parcurs. Totodata, in afara de chirie si de utilitati, toate celelalte cheltuieli sunt platite de proprietar ( impozit, reparatii etc.), iar mobila nu este necesar sa fie cumparata, avand in vedere ca majoritatea locuintelor care sunt date spre inchiriere in acest moment sunt complet mobiliate si utilate. Exista insa si dezavantaje : nu ai o locuinta a ta, ceea ce inseamna bineinteles si faptul ca nu ai libertate totala pentru modificari. In plus, exista o presiune exterioara permanenta care survine datorita mentalitatii poporului roman in general: cu totii trebuie sa avem o casa a noastra, simtul proprietatii fiind unul foarte dezvoltatat.

In final, putem sustine ca pentru 2007, a fost mai avantajoasa inchirierea unei locuinte decat achizitionarea acesteia, urmand ca din 2009 lucrurile sa se intoarca la 180 de grade, cel avantajat fiind proprietarul si nu chiriasul. Pe parcursul anului 2010 trendul de scadere s-a mentinut, atat la nivelul chiriilor solicitate de proprietari cat si la nivelul ratelor percepute de banci .

Din 2007 pana in 2010 volumul de anunturi de inchiriere din Bucuresti a crescut de la o medie de 1500 anunturi/ luna la 2600/ luna.

Pe langa avantajul dat de rata mai mica decat chiria, achizitia unei locuinte intr-o perioada de criza poate fi privita si ca o investitie eficienta. Cumparand acum ieftin si vanzand intr-o perioada de varf a preturilor, profitul realizat poate depasi considerabil costul creditului contractat pentru achizitionarea locuintei.