pentru dezvoltatorii din sectorul rezidential
Oferta
Stocul de apartamente nou construite a crescut semnificativ in 2008 comparativ cu anii precedenti, in special pe segmentul locuinelor din cadrul proiectelor rezidentiale de mari dimensiuni destinate populatiei cu venituri medii. Ritmul rapid al vanzarilor inregistrat in 2007 si cresterea constanta a preturilor din ultimii ani le-au creat dezvoltatorilor convingerea ca volumul cererii generate de clientii din clasa medie poate aduce profituri substantiale. Ca urmare, numarul total de locuinte propuse spre finalizare in 2008 a crescut pana la aproape 9.000 unitati, din acestea fiind insa livrate mai putin de jumatate. Pe langa locuintele nou construite, la stocul rezidential existent in 2008 au fost adaugate si aproape 50% din unitatile livrate in 2007. Acestea au fost achizitionate de investitori in anii anteriori, in faze incipiente de constructie, in vederea revanzarii dupa finalizare.
Potrivit Institutului National de Statistica, la sfarsitul anului 2007 stocul total de spatii rezidentiale din regiunea Bucuresti-Ilfov era de 899.125 unitati. Pe perioada cuprinsa intre trimestrul 1 si trimestrul 3 din 2008 in regiunea Bucuresti-Ilfov au fost finalizate 5.012 unitati, cu 644 de unitati mai mult decat in aceeasi perioada a anului 2007.
Cea mai mare parte a activitatii de constructie s-a inregistrat in judetul Ilfov, unde locuintele finalizate au totalizat 3.484 unitati, reprezentand aproximativ 70% din totalul unitatilor livrate in zona in perioada cuprinsa intre trimestrul 1 si trimestrul 3 din 2008.
Stocul proprietatilor private a crescut semnificativ in ultimii ani, ajungand la 877.875 unitati in regiunea Bucuresti-Ilfov la sfarsitul anului 2007, potrivit Institului National de Statistica. Stocul proprietatilor detinute de stat a inregistrat o usoara scadere, ajungand la 21.250 unitati.
Totusi, in semestrul 2 din 2008 o parte din dezvoltatori si-a schimbat strategia, prin incetinirea lucrarilor de constructie sau inghetarea completa a proiectelor. Explicatia pentru aceasta decizie este numarul mare de locuinte disponibile in cadrul proiectelor noi existente si propuse, inrautatirea situatiei economice si scaderea constanta a numarului de unitati vandute in cea de-a doua jumatate a anului.
Unii dezvoltatori au incercat sa se adapteze si sa caute solutii, micsorand suprafata apartamentelor si oferind diverse stimulente sau discount-uri pentru atragerea potentialilor clienti. Deasemenea, in aceste conditii, diferentierea conceptului proiectelor a devenit un aspect foarte important, pe o piata rezidentiala tot mai competitiva.
Dezvoltatorii mai mici si-au diminuat prezenta pe piata prin intarzierea lucrarilor de constructie sau stoparea anumitor proiecte anuntate, multe dintre acestea ramanand la faza de proiect. Dezvoltatorii importanti au ales sa finalizeze doar proiectele aflate in stadii avansate de constructie si sa decida mai tarziu viitorul altor proiecte anuntate.
Cererea
In ultimii trei ani cererea crescuta de pe segmentul rezidential a fost generata de dorinta populatiei de a se muta din vechile blocuri comuniste in locuinte noi, mai spatioase si de accesul usor la creditele ipotecare. In ciuda finalizarii primelor proiecte rezidentiale in Bucuresti, cererea a ramas semnificativ mai mare decat oferta pana la sfarsitul anului 2007, cand ritmul vanzarilor a inregistrat o usoara scadere.
Unul dintre cei mai importanti factori ce au determinat scaderea vanzarilor in 2008 a fost numarul mai mic de tranzactii incheiate de investitorii oportunisti. Acestea au reprezentat in 2007 mai mult de 50% din volumul total al tranzactiilor, in timp ce in 2008 au ajuns sa reprezinte mai putin de 10% in 2008. Acest fapt s-a datorat in principal
deprecierii mediului economic, lipsei lichiditatilor si modificarii prevederilor Codului Fiscal, care nu mai permit returnarea TVA-ului catre companiile care achizitioneaza proprietati.
Alt factor important a fost noua reglementare privind creditele ipotecare impusa de Banca Nationala a Romaniei, care a diminuat considerabil posibilitatea potentialilor cumparatori de a contracta imprumuturi bancare.
Rata medie a dobanzii pentru creditele imobiliare in RON a crescut de la 10,17% in noiembrie 2007 pana la 11,07% in noiembrie 2008. In aceeasi perioada, rata medie a dobanzii pentru creditele in Euro a crescut de la 8,02% pana la 8,6%. In 2008 creditele ipotecare au ramas principala sursa de finantate pentru achizitiile de locuinte. Potrivit Bancii Nationale a Romaniei, la sfarsitul lui 2008 volumul total al creditelor acordate in regiunea Bucuresti-Ilfov pentru achizitii imobiliare a atins aproximativ 8,75 miliarde RON.
Costurile ridicate de finantare, conditiile stricte impuse de banci si speculatiile despre scaderi viitoare ale preturilor au determinat o atitudine prudenta a potentialilor cumparatori in privinta achizitiei de apartamente noi.
In 2008 garsonierele si apartamentele cu doua camere au reprezentat 75% din totalul cererii. Pretul a fost factorul cel mai important al deciziei pe segmentul populatiei cu venituri medii si medii-ridicate. O mare parte a cererii a fost generata de populatia tanara (intre 35-40 ani) cu venituri lunare intre 2.200-2.500 Euro pe familie. Cererea pentru apartamentele vechi a provenit in principal din partea persoanelor care nu indeplinesc conditiile financiare necesare pentru achizitionarea de locuinte noi.
In 2008 piata inchirierilor nu a suferit modificari majore. Segmentul de lux si al proprietatilor destinate populatiei cu venituri medii-ridicate a fost dominat de angajatii in cadrul companiilor multinationale. Acestia au solicitat in principal locuinte in zonele rezidentiale renumite din centrul si nordul Bucurestiului (de ex. Herastrau), aflate in apropierea parcurilor si care ofera dotari speciale. Pe segmentul mediu au dominat persoanele tinere angajate care nu isi pot permite deocamdata sa achizitioneze o locuinta, dar care pot deveni parte a cererii potentiale in anii urmatori.
Preturile de vanzare si chiriile
Dupa cresterea constanta din anii anteriori la inceputul lui 2008 s-a inregistrat o tendinta de stabilizare a preturilor. Pe parcursul anului trecut accesul limitat la finantare, instabilitatea pietei si discrepantele dintre nivelul de pret anticipat de vanzatori si cumparatori au dus la scaderea semnificativa a numarului de tranzactii.
Ca urmare, in ultimul trimestru din 2008 tranzactiile rezidentiale au fost aproape inghetate si am asistat la o scadere importanta a preturilor solicitate pentru locuinte. Corectiile de pret au afectat in special apartamentele din blocurile vechi, pentru care in unele cazuri scaderile au fost de pana la 40%.
In semestrul 2 din 2008 dezvoltatorii au incercat sa mentina un nivel constant al preturilor de vanzare, oferind unele stimulente financiare prin intermediul unor campanii promotionale. Acestia au preferat sa ofere aceste stimulente ca substitut la scaderea preturilor, pentru a evita efectul psihologic negativ asupra pietei: locuri de parcare gratuite, spatii de depozitare, bucatarii mobilate/utilate, scutirea de la plata TVA.
Presiuna asupra profitului dezvoltatorilor a continuat, acestia fiind fortati sa gaseasca solutii alternative pentru a-si face proiectele mai accesibile. Competitia puternica dintre dezvoltatori, dar si concurenta din partea investitorilor au creat conditiile pentru scaderea in continuare a preturilor.
Unii dezvoltatori au ales sa inchirieze apartamentele finalizate, oferind chiriasilor optiunea de cumparare, sau au gasit metode alternative de plata pentru clienti, pentru ca acestia sa poata evita finantarea prin credit bancar.
In primul semestru din 2008 pretul mediu pentru apartamentele destinate populatiei cu venituri medii si medii-ridicate a fost mentinut intre 1.300-1.800 Euro/mp. Numarul mic de tranzactii inregistrate in cea de-a doua jumatate a anului a reflectat o scadere a pretului cu 15-20% comparativ cu cel inregistrat la sfarsitul lui 2007.
Pentru vilele si apartamentele amplasate in cladirile joase, situate in zone rezidentiale renumite (Primaverii, Dorobanti, Kiseleff), pretul mediu de vanzare a fost intre 3.000-5.000 Euro/mp.
Pentru proprietatile de calitate situate in zone rezidentiale consacrate ale orasului (Primaverii, Dorobanti, Herastrau), chiriile solicitate au variat intre 2.000-6.000 Euro/luna pentru apartamente si intre 3.000-8.000 Euro/luna pentru vile.
Tendinte
Luand in considerare conditiile economice si financiare actuale, piata rezidentiala locala va stagna in primul semestru din 2009, fiind influentata in principal de costurile ridicate ale finantarii.
Comparativ cu pietele rezidentiale din alte capitale, in Bucuresti nevoia reala de locuinte noi depaseste inca oferta existenta. Se estimeaza ca cererea, care pana acum a fost generata de populatia cu venituri medii ce dorea sa isi imbunatateasca standardul de viata, poate fi reactivata prin reaparitia finantarii la costuri rezonabile, prin preturi de vanzare corespunzatoare puterii de cumparare a clasei medii si lansarea unor produse noi, eficiente din punct de vedere al costurilor. In plus, orice stimulente fiscale acordate prin decizii guvernamentale pot spori numarul tranzactiilor pe segmentul rezidential.
{mosloadposition user10}
