Activitatea de inchirierea inceput sa isi revina
Activitatea de inchiriere a spatiilor de birouri s-a reluat pe aproape toate pietele europene in trimestrul 4 din 2009, atingand niveluri asemanatoare celor intalnite in trimestrul 3 din 2008. Aceasta inversare a tendintelor poate fi explicata prin tranzactiile de mari dimensiuni incheiate, care au sustinut o piata care a inregistrat un nivel foarte scazut al gradului de ocupare in primele trimestre ale anului 2009. In unele orase suprafata ocupata in trimestrul 4 a reprezentat intre 50-66% din spatiul ocupat pe intreg parcursul anului. Companiile doresc sa isi reduca cheltuielile si au profitat de scaderea pietei de inchiriere pentru a-si gasi spatii in cladiri de birouri de calitate. Ca urmare, relocarile au fost principala sursa generatoare a cererii si activitatii de inchiriere in ultimul trimestru din 2009.
In toata Europa chiriile pentru spatiile de clasa A amplasate in zonele de afaceri s-au mentinut la un nivel mai mult sau mai putin stabil. Desi pe unele piete chiriile pentru birourile de calitate au atins minimul, se estimeaza ca cele pentru cladirile de clasa B vor continua sa scada in toate orasele europene. Pe toate pietele din principalele orase chiriile pentru spatiile de clasa A au ramas stabile, cu exceptia Madridului, unde s-a inregistrat inca o scadere de 6%. La polul opus se afla Londra, unde chiriile pentru birourile de calitate au inceput sa creasca din nou datorita activitatii sustinute de inchiriere. Capitala Marii Britanii este urmarita cu deosebit interes, fiind si primul oras unde a inceput scaderea pietei, in 2007. Pentru cel de-al treilea trimestru consecutiv chiriile medii din zona de afaceri a Londrei sunt mai mici decat cele din centrul Parisului.
Zona Euro nu se mai afla in recesiune, produsul intern brut reluandu-si cresterea trimestriala. Pentru intregul an 2009 cresterea produsului intern brut a fost negativa in Zona Euro si in Marea Britanie, estimandu-se ca va ramane la un nivel scazut si in 2010. De aceea, efectele crizei vor afecta in continuare economiile europene, somajul continuand sa creasca pentru inca cel putin cateva luni. Ca urmare, piata inchirierilor va ramane sub presiune, estimandu-se ca gradul de ocupare va fi asemanator celui din 2009. Semnele de revenire remarcate in trimestrul 4 sunt promitatoare, dar drumul catre o redresare completa este inca lung si plin de capcane. Anul 2010 va fi un an al stabilizarii, inainte de o revenire completa, anticipata pentru 2011.
In Europa a crescut gradul de ocupare
In cele 25 de orase europene monitorizate suprafata totala ocupata a fost de 2,6 milioane mp in ultimul trimestru din 2009, in crestere cu 36% fata de trimestrul 3, dar mentinandu-se la un nivel stabil comparativ cu trimestrul 4 din 2008. Spatiile ocupate au depasit din nou 2 milioane mp, insa nu au ajuns inca la nivelul inregistrat in 2007. La nivelul intregului an 2009, gradul de ocupare a fost cu 25% mai scazut comparativ cu 2008 si cu 38% mai mic fata de punctul maxim al ciclului, atins in 2007.
In trimestul 4 din 2009 s-au incheiat numeroase tranzactii de inchiriere in multe orase europene, ceea ce a generat speranta ca cea mai dificila perioada a crizei a fost depasita.
Bucuresti – In trimestrul 4 din 2009 suprafata de birouri ocupata a fost a doua ca volum comparativ cu celelalte trimestre, insa suprafata totala inchiriata in ultimele trei luni ale anului a reprezentat doar aproximativ 50% din spatiul ocupat in trimestrul 4 din 2008. La nivelul intregului an, gradul de ocupare a a scazut semnificativ, cu 57%. Cea mai activa zona din punct de vedere al inchirierilor a ramas tot zona centrala a orasului.
Piata spatiilor de birouri din Bucuresti nu va cunoaste o evolutie semnificativ diferita fata de cea inregistrata in 2009. In termeni generali cererea va ramane la acelasi nivel comparativ cu 2009, fiind necesara in continuare crearea si dezvoltarea sa, cu accent pe chiriasii care ocupa spatii de birouri in cladiri cu standarde tehnice mai scazute sau cu termeni contractuali nefavorabili. Activitatea de dezvoltare se va diminua in 2010, suprafata propusa spre finalizare reprezentand aproximativ 60% din suprafata finalizata in 2009. Insa suprafata spatiilor disponibile la finalizare va ramane in continuare generoasa pentru chiriasii care sunt in cautarea unor oportunitati pentru relocare.
In conditiile unui reviriment al economiilor vest-europene, a doua parte a anului 2010 ar putea sa aiba ca rezultat cresterea numarului de solicitari din partea companiilor care vor sa intre pe piata interna sau in special din partea celor care doresc sa isi extinda spatiile ocupate dupa ce initial au optat pentru un spatiu de birouri restrans sau pe o perioada limitata de timp. Chiar si in conditiile unei cresteri economice, raspunsul segmentului de birouri se va simti dupa o perioada de cateva luni, perioada prelungita si de negocierile care se vor purta pentru incheierea contractelor de inchiriere. De aceea nu ne asteptam la schimbari majore pentru acest segment in 2010 comparativ cu 2009.
Londra – Zona centrala a revenit la gradul de ocupare inregistrat anterior crizei. Mai mult, suprafata ocupata a crescut pentru al treilea trimestru consecutiv, atingand cel mai ridicat nivel din ultimii doi ani. In zona City activitatea din trimestrul 4 a fost cea mai intensa din ultimii cinci ani, datorita unor relocari semnificative. Totusi, cladirile de clasa B finalizate nu vor fi ocupate in viitorul apropiat, acest fapt ducand la cresterea ofertei.
Paris – In zona centrala suprafata totala ocupata in 2009 a fost cu 27% mai scazuta comparativ cu anul 2008, in principal din cauza lipsei tranzactiilor importante. Numarul acestora a scazut cu 40% anul trecut, totusi rezultatele trimestrului 4 au aratat o crestere cu 53% fata de trimestrul 3 si cu 11% comparativ cu trimestrul 4 din 2008, ca urmare a tranzactiei Evergreen, prin care au fost inchiriati 71.100 mp. Zona Western Crescent este cea care sufera cel mai mult, in timp ce zona de afaceri are o evolutie mai buna, cu o scadere de numai 9%, ca urmare a deprecierii semnificative a chiriilor.
Milano – Dupa un prim semestru foarte sarac in tranzactii de inchiriere, in trimestrul 4 piata birourilor a revenit la niveluri similare semestrului 2 din 2008. Totusi, au fost finalizate numai 5 tranzactii cu suprafete de peste 3.000 mp, acestea fiind concentrate in zonele secundare ale orasului. Situatia este mai buna in Roma, unde in 2009 gradul de ocupare a fost aproximativ egal cu cel atins in 2008, datorita evolutiei foarte bune din trimestrul 4, cand s-au finalizat doua tranzactii importante in centrul orasului.
Bruxelles – Trimestrul 4 din 2009 a adus revigorarea pietei inchirierilor, datorita incheierii a trei tranzactii care au totalizat 134.000 mp. Din acestia 43.000 mp au reprezentat tranzactia incheiata de compania Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers. Un caz similar este si cel din Luxemburg, unde doua tranzactii de mari dimensiuni finalizate in trimestrul 4 au dus la cresterea gradului de ocupare. Totusi, suprafata ocupata in 2009 a fost cu 51% mai mica dect cea din 2008, situandu-se in prezent la nivelurile atinse in anul 2000.
In orasele din Germania activitatea de inchiriere a ramas aproximativ constanta pe parcursul tuturor celor patru trimestre ale anului 2009, situandu-se sub nivelul de 600.000 mp. In trimestrul 4 nu a avut loc o crestere semnificativa a gradului de ocupare, cu exceptia Berlinului. In Frankfurt suprafata ocupata a continuat sa scada pe parcursul intregului an, existand foarte putine tranzactii cu spatii de mari dimensiuni.
In Olanda gradul de ocupare a continuat sa creasca in trimestrul 4. In Amsterdam suprafata inchiriata a ramas constanta in cladirile de calitate. In Haga 50% din spatiile inchiriate au fost ocupate de companii din sectorul public, acestea fiind cele care ocupa 50% din stocul total de birouri.
Madrid – Suprafata ocupata in trimestrul 4 reprezinta 50% din totalul spatiului inchiriat in 2009, depasind pragul de 100.000 mp, care nu mai fusese atins din trimestrul 3 2008. Acest rezultat pozitiv neasteptat s-a datorat celor 4 tranzactii importante care au reprezentat 47% din suprafata trimestriala ocupata. Insa si in aceste conditii 2009 ramane cel mai slab an din ultima decada. In
Barcelona situatia este similara. Activitatea de inchiriere a scazut cu 21% in trimestrul 3 din 2009 si cu 44% comparativ cu trimestrul 4 din 2008. Totusi, numarul tranzactiilor a crescut cu 48% in 2009, dar companiile inchiriaza spatii de dimensiuni mai mici.
Manchester – Gradul de ocupare s-a mentinut constant in 2009 datorita activitatii din sectorul public. Una dintre cele mai mari tranzactii a fost inchirierea a 22.300 mp de catre Autoritatea Publica Greater Manchester in proiectul Central Park, la periferia orasului. In contrast, anul 2009 a fost unul dificil pentru zona de birouri din Thames Valley, unde activitatea de inchiriere a scazut cu 48% la nivel anual comparativ cu cifrele anului 2008.
Atena – Suprafata ocupata a crescut de trei ori comparativ cu trimestrul 3 din 2009 ca urmare a pre-inchirierilor, majoritatea incheiate pentru cladiri noi situate in zona de afaceri si partea de nord a orasului. Totusi, rezultatele la nivel anual sunt in scadere cu 52%.
Viena – Spatiile inchriate au scazut cu 38% in trimestrul 4, rezultand o scadere cu 26% in 2009 comparativ cu anul 2008. In Bratislava insa, suprafata ocupata a crescut cu 37% in trimestrul 4, scaderea din 2009 fiind de 19% fata de 2008.
Oferta de birouri creste in continuare
Oferta de birouri a continuat sa creasca in majoritatea oraselor europene. Gradul de ocupare in scadere impreuna cu cresterea ofertei au fost principalele caracteristici ale pietei in toate orasele analizate, cu exceptia celor din Manchester, Roma si Haga, unde cei doi indici s-au mentinut la niveluri stabile.
Londra – In zona centrala, desi suprafata inchiriata a fost relativ mare comparativ cu nivelul foarte scazut inregistrat in trimestrul 1 din 2009, rata de neocupare a continuat sa creasca, tranzactiile de inchiriere finalizate fiind in principal relocari: chiriasii se muta din cladiri de clasa B in proiecte de clasa A. Ratele de neocupare au crescut in continuare in zonele City si Docklands, dar s-au stabilizat in zona West End si au scazut in Midtown.
Paris – In centrul orasului ritmul de eliberare a spatiilor a crescut, iar finalizarea proiectelor de birouri demarate in anii 2006/2007 a determinat cresterea semnificativa a ofertei, cu aproape 46% pe parcursul anului. Astfel gradul de ocupare a continuat sa scada, suprafata neocupata atingand 8%.
Madrid – Oferta de birouri a crescut pentru al zecelea trimestru consecutiv, inregistrand o crestere de 95% fata de trimestrul 2 din 2007. Totusi, ritmul cresterii a incetinit considerabil, la numai 1% in trimestrul 4 2009 comparativ cu 17% in trimestrul 3 din 2009. Ca urmare, gradul de ocupare a ramas stabil. Datorita conditiilor economice de pe parcursul anului, companiile si-au redus costurile, relocandu-si activitatea in spatii mai mici, fapt ce a dus la eliberarea unui volum semnificativ de birouri.
Milano – Dupa o crestere constanta a suprafetei disponibile pe tot parcursul anului, in trimestrul 4 s-a inregistrat o stabilizare. Spatiile de birouri care nu sunt bine conectate la reteaua de transport public sau metrou au intampinat dificultati in atragerea chiriasilor. Proiectele finalizate in 2009 au totalizat 220.000 mp, din care 160.000 mp sunt amplasati in proiecte speculative. Numai 60.000 mp au fost pre-inchiriati.
In orasele germane suprafata disponibila a continuat sa creasca datorita finalizarii catorva noi proiecte de birouri, cu exceptia Berlinului. In acest oras spatiile nou finalizate in 2009 au fost mai mici chiar decat in 2008. In Hamburg, fupa o scadere continua initiata in 2004, oferta a inceput sa creasca din nou in 2009, inregistrand cea mai mare crestere dintre toate orasele germane, de 23%.
Scaderea chiriei pentru cladirile de calitate se apropie de sfarsit
Nivelul chiriilor s-a stabilizat. Proprietarii de cladiri nu doresc sa scada chiria sub un anumit nivel si utilizeaza diverse stimulente pentru incheierea tranzactiilor, care de fapt sunt scaderi de chirie camuflate. In unele orase chiriile din zona de afaceri se afla sub presiune deoarece nu exista un numar suficient de cladiri de calitate comparativ cu cererea. La polul opus, chiriile din zonele secundare si de la periferie continua sa scada. In aceste zone gradul de ocupare este scazut si in ultimii ani au fost finalizate proiecte importante.
In trimestrul 4 a continuat scaderea chiriilor in orase precum Madrid, unde nu s-a atins inca nivelul minim, iar chiriasii se afla inca pe pozitii puternice in cadrul procesului de negociere. Insa in orasele unde exista echilibru intre cerere si oferta in zona de afaceri, chiriile s-au mentinut la un nivel stabil, corectia chiriilor apropiindu-se de final.
Londra – Chiriile pentru cladirile de lasa A situate in zona West End au ramas stabile, dar au inceput sa creasca din nou in zona City, marcand astfel prima crestere a chiriilor din aceasta zona din ultimii trei ani. Acest fapt s-a datorat atat unei corectii pozitive dupa scaderea semnificativa cu 38% inregistrata incepand cu trimestrul 3 2008, cat si activitatii sustinute de inchiriere. Mai mult, perioada standard de scutire de la plata chiriei, care era de 30-36 luni pentru contractele incheiate pentru 10 ani a ramas neschimbata pentru al treilea trimestru consecutiv. Insa se estimeaza ca aceasta se va micsora la inceputul lui 2010.
Paris – In zona centrala nu s-a inregistrat nici o tranzactie cu birouri de clasa A pe parcursul trimestrului 4, insa nivelul mediu al chiriilor a scazut cu 15% pentru spatiile noi si cu 6% pentru cele vechi.
In orasele germane chiriile se afla inca sub presiune, desi corectia chiriilor a inceput mai tarziu, iar scaderile inregistrate au fost cele mai mici din Europa, nedepasind 10%. Cea mai importanta scadere a avut loc in Munchen, unde deprecierea a fost de 9% pe parcursul anului 2009, datorita ofertei extinse de spatii moderne amplasate in zona de afaceri.
Desi in Dublin in zona de afaceri chiriile au scazut cu pana la 45%, in prezent exista semne de stabilizare. Intr-adevar, in trimestrul 4 s-a inregistrat o crestere a cererii, chiriasii dorind sa profite de chiriile mai scazute si de stimulentele mai consistente oferite la inchiriere.
In Luxemburg, unde chiriile pentru birourile de clasa A au crescut puternic in trimestrul 3, in prezent acestea incep sa scada, ca urmare a volumului mare de spatii disponibile din zona de afaceri. In Bruxelles chiriile au crescut cu 13% in trimestrul 3 din 2009 datorita unei tranzactii incheiate de o companie de servicii financiare in cladirea Montoyer 51, in zona Leopold.
{mosloadposition user10}
