Find your $100k business idea in 10 days and get the first clients fast

HOUSEVIEW Iunie 2009 – Analiza pietei birourilor si investitiilor

INVESTITIILE IN PROPRIETATI IMOBILIARE ATING UN MINIM ISTORIC
CONTINUA SCADEREA PIETEI INCHIRIERILOR

Toate economiile dezvoltate au inregistrat o scadere fara precedent intre sfarsitul anului 2008 si primele luni ale lui 2009. Totusi, in prezent exista cateva semne vizibile de imbunatatire a situatiei. Din punct de vedere financiar tensiunile din domeniul bancar s-au diminuat, iar pietele de capital sunt mai putin volatile. In termeni economici cifrele referitoare la mediul de afaceri si comportamentul clientilor sunt mai optimiste, insa imbunatatirea prognozelor nu implica si modificarea imediata a conditiilor economice. Astfel, e posibil ca activitatea din tarile dezvoltate sa isi continue declinul pana la inceputul anului 2010, dar ritmul scaderii va incetini vizibil. In Statele Unite si Europa sa va manifesta doar o usoara revenire in 2010. Criza actuala intensa ce afecteaza o mare parte a mediului economic international are consecinte economice grave pentru piata fortei de munca. In Europa este posibil ca somajul sa isi stopeze curba ascendenta in 2011, insa in lipsa unei cresteri economice solide,  ritmul de scadere va fi foarte lent.

Piata inchirierii spatiilor de birouri a scazut dramatic pe fondul crizei economice. E posibil ca indexul european al ocuparii spatiilor de birouri sa scada cu 30% in 2009, dupa scaderea de 18% inregistrata in 2008. Se estimeaza de asemenea si o crestere substantiala a suprafetelor disponibile, care se va manifesta pe majoritatea pietelor pe parcursul celei de-a doua jumatati a lui 2009 si in 2010. Aceasta tendinta se datoreaza pe de o parte reducerii spatiilor ocupate in prezent, cresterii ratei somajului si falimentelor care vor duce la scaderea absorbtiei nete. Pe de alta parte, pe unele piete va exista un numar mare de noi proiecte de birouri finalizate, constructia acestora fiind initiata in perioada anterioara mai favorabila. Toate acestea vor duce in 2009 la scaderea cu 15% a indexului european al chiriilor pentru spatii de clasa A.

In toamna lui 2008 impactul crizei creditelor asupra economiei si pietelor financiare a determinat stoparea achizitiilor de proiecte de birouri. Ca urmare, piata europeana a investitiilor a scazut brusc in prima jumatate a anului 2009. Volumul scazut al sumelor investite in acest an indica o revenire treptata a pietei, determinata de o relaxare moderata a conditiilor financiare si de perceptia mai realista a investitorilor asupra conditiilor economice si pietei imobiliare. Chiar si in aceste conditii, se estimeaza o scadere cu 48% a indexului european al investitiilor in 2009, dupa ce in 2008 aceasta a fost de 60%. Nivelul yield-urilor calculate la momentul cumpararii proprietatilor a crescut brusc in primele trei luni ale lui 2009, cu aproape 40 de puncte procentuale in medie, estimandu-se ca aceasta a fost ultima corectie majora a crizei. Insa chiar daca acest lucru se va dovedi adevarat, nu putem exclude si alte cresteri usoare ale yield-urilor pe unele piete. Indexul european al yield-urilor pentru birourile de clasa A e posibil sa se stabilizeze in cea de-a doua parte a lui 2009.

SEMNE DE AMELIORARE ALE UNEI SITUATII EXTREM DE DIFICILE
Dupa un sfarsit de an greu, toate economiile dezvoltate au scazut dramatic in primele luni ale lui 2009. Scaderea Produsului Intern Brut din primul trimestru al anului a fost de 4% in Japonia, 3,8% in Germania, 2,4% in Italia, 1,9% in Spania si Marea Britanie, in timp ce In Franta si Statele Unite scaderea a fost de 1,5%. Recesiunea este nu doar foarte dura, ci si de lunga durata, avand in vedere ca in zona Euro si Japonia Produsul Intern Brut si-a inceput scaderea in al doilea trimestru din 2008, iar in Statele Unite in cel de-al treilea trimestru al anului trecut. Estimarile economice au devenit tot mai pesimiste pe parcursul lui 2008, insa majoritatea institutelor de prognoza au inceput sa previzioneze ameliorari pentru 2009 si 2010.

Astfel, dupa scaderea dramatica de la sfarsitul lui 2008, datorata declinului comertului exterior, se estimeaza ca economia chineza isi va reveni in cea de-a doua jumatate a acestui an, datorita stimularii cererii interne prin planurile de impulsioare a economiilor concepute de grupul G20 al celor mai puternice 20 de state. Insa este important sa nu supraestimam proportiile acestei ameliorari. Desi in Statele Unite in luna martie din 2009 au inceput sa apara semne de imbunatatire a situatiei precum stabilizarea consumului, temperarea somajului, aparitia unor previziuni optimiste si chiar o usoara crestere a sectorului rezidential, totusi Produsul Intern Brut al acestei tari e posibil sa mai scada cu 3,9% pana la sfarsitul anului in curs. In Europa analizele economice si cele privind consumul au inceput sa arate o usoara ameliorare incepand cu aprilie 2009, desi cifrele se mentin inca la niveluri minime istorice. In Marea Britanie si zona Euro interventia bancii centrale in sistemul bancar, dobanzile scazute si inflatia, dar si planurile masive de stimulare ajuta la revigorarea pietei, reprezentand insa numai o incetinire a ritmului de scadere economica din Europa.

In acest context Produsul Intern Brut din Marea Britanie e posibil sa scada cu 4% in 2009. In Germania, unde industria a simtit din plin scaderea volumului comertului exterior, procentul ar putea depasi 6%. Spania a fost afectata puternic de declinul industriei si sectorului constructiilor, care au determinat cresterea rapida a somajului si scaderea consumului. Dupa o scadere de aproximativ 4% estimata pentru 2009, este posibil ca economia spaniola sa sufere o depreciere si mai accentuata in 2010. In Italia scaderea cererii interne si externe  poate determina scaderea Produsului Intern Brut cu 4,9%. In Franta, expunerea externa limitata si nivelul relativ constant al consumului ar putea determina scaderea indicatorilor economici cu numai 3% in 2009. Se estimeaza ca mediul afacerilor din majoritatea tarilor industrializate isi va reveni in 2010, insa ritmul de crestere va fi lent si treptat. Din acest motiv, este posibil ca in cele mai multe din economiile dezvoltate cresterea sa porneasca de la parametri negativi, estimandu-se in continuare scaderi ale Produsului Intern Brut la nivel mediu anual in 2010.

Pietele financiare par sa isi revina. Piata creditarii interbancare s-a calmat de la inceputul acestui an, iar cea de capital a inregistrat o volatilitate mai redusa, crescand in al doilea trimestru din 2009. Una dintre problemele sociale si economice majore ale crizei actuale va fi cresterea somajului in tarile dezvoltate, care va continua pana in 2011. Dupa atingerea unui maxim istoric de 7,2% in primul trimestru al anului 2008, rata somajului ar putea ajunge chiar si la 12% pana la sfarsitul anului 2010, ceea ce reprezinta o scadere a numarului de angajati cu 3,6% pe parcursul a doi ani. Deteriorarea pietei muncii va avea un efect puternic asupra consumului per familie, incetinind rata de crestere economica in majoritatea tarilor dezvoltate.

SUPRAFATA OCUPATA SI CHIRIILE CONTINUA SA SCADA IN A DOUA JUMATATE A LUI 2009
In luna ianuarie a acestui an s-a estimat o scadere cu 6% a indexului european al spatiilor ocupate pentru primul trimestru din 2009, scaderea efectiva fiind de 7%. Comparativ cu scaderea de 18% inregistrata in 2008, in anul 2009 este prognozata o descrestere de 30% a suprafetei totale ocupate. Indicele european al chiriilor pentru spatiile de clasa A  a scazut cu aproape 10% in primul trimestru din 2009, aceasta scadere fiind aproape dubla fata de procentul de 5% estimat in ianuarie. Prognoza noastra pentru diminuarea nivelului chiriilor in 2009 nu s-a modificat semnificativ, ritmul descresterii urmand sa scada in a doua parte a anului. Ca urmare, e posibil ca in Europa corectia negativa sa ajunga pana la 15% in trimestrul 4 al acestui an.

Desi in 2009 se estimeaza o scadere a suprafetelor ocupate pe toate pietele de birouri din Europa, dupa declinul major din 2008, exista totusi diferente in evolutia acestor piete. Numitorul comun este faptul ca majoritatea companiilor incheie tranzactii in vederea reducerii costurilor. Totusi, numarul real de tranzactii cu spatii noi de birouri este mascat de volumul mare de renegocieri ale chiriilor care au avut loc intre proprietari si chiriasii existenti incepand cu sfarsitul anului 2008.
Madridul a inregistrat cea mai drastica scadere in 2008, de 49%, si e posibil ca scaderea din acest an sa fie la fel de seminificativa, reflectand situatia dificila a economiei spaniole. Londra fiind orasul cel mai afectat de criza financiara, zona centrala a acestuia e posibil sa inregistreze cea mai mare scadere a suprafetei ocupate in acest an (48%), dupa ce in 2008 declinul a fost de 30%. Dupa o scadere moderata de 12% in 2008, in centrul Parisului se estimeaza o scadere mai putin accentuata decat cea din Londra pentru anul acesta, in principal datorita diversitatii sectoarelor de business existente pe piata. Desi industria a fost afectata de prabusirea cererii la nivel international, se estimeaza ca cele trei piete din Germania (Munchen, Frankfurt si Berlin) vor rezista mai bine in 2009, cu o scadere de 24% dupa usorul declin de la sfarsitul lui 2008 (6%). In 2009 cele doua piete pentru care se asteapta cele mai dramatice scaderi sunt Milano si Bruxelles.
Cu exceptia Londrei, unde scaderea chiriilor pentru birouri a inceput in a doua jumatate a anului 2008, in centrele de business din celelalte piete europene declinul s-a manifestat in 2009. In acest an vor varia semnificativ atat rata de crestere a suprafetei neocupate, cat si procentul de scadere a chiriilor pentru spatiile din centrele de business ale oraselor. In general, micsorarea spatiilor ocupate, somajul ridicat si falimentele ar putea duce la o scadere a absorbtiei nete si o crestere a ofertei de spatii vechi. De asemenea, si in Londra si in Paris vor fi finalizate noi proiecte de birouri, incepute anterior, intr-un climat economic mai favorabil.

In zona de vest a Londrei rata de neocupare a crescut de la 5% la 8,1% pe parcursul lui 2008, iar in 2009 nivelul chiriilor pentru birourile de clasa A va scadea cu inca 25%, dupa scaderea de 17% din 2008. In zona de business a Parisului, chiria pentru spatiile de clasa A va scadea cu 18% pe parcursul anului 2009. In Germania chiriile e posibil sa scada moderat, cu 7% in Frankfurt si cu 12% in Munchen, volatilitatea de pe aceste piete fiind la un minim istoric si oferta de spatii noi strict controlata. In Madrid cladirile vechi care devin disponibile determina cresterea suprafetei neocupate, insa este posibil ca proiectele noi finalizate sa limiteze scaderea chiriilor cu 15% in 2009. In Bruxelles si Milano scaderea chiriilor nu va depasi 10%.

In Bucuresti multe din dificultatile care au inceput sa se manifeste in ultimul semestru din 2008 s-au agravat in trimestrul 1 din 2009 pe fondul deteriorarii fundamentelor pietei inchirierilor si constrangerilor la care sunt supusi dezvoltatorii si investitorii institutionali. Inceputul anului a marcat cresterea numarului de spatii de birouri disponibile ca urmare a diminuarii cererii si cresterii ofertei.

Astfel la sfarsitul primului trimestru din 2009 suprafata spatiilor disponibile in cladirile date in folosinta in Bucuresti era in jur de 115.000 mp (suprafata construita) dintr-un total de 1,95 milioane mp (suprafata construita). Suprafata de spatii de birouri finalizata in trimestrul 1din 2009 reprezinta o scadere de circa 25% comparativ cu perioada similara din 2008, avand in vedere ca unele proiecte propuse pentru livrare in aceasta perioada au fost amanate cu cateva luni.
Suprafata inchiriata in Bucuresti in primul trimestru al acestui an (circa 51.500 mp) este mai mica cu 35% comparativ cu nivelul inregistrat in perioada similara din 2008, continuand trendul de descrestere inceput in semestrul 1 din 2008. Drept rezultat rata totala de neocupare a crescut de la 4,5% in trimestrul 4 din 2008 la 6% la sfarsitul trimestrului 1 din 2009, in timp ce rata de neocupare pentru cladirile de clasa A, era de 2,5%.

In 2009 piata spatiilor de birouri din Bucuresti continua trendul scaderii chiriilor initiat in semestrul 2 din 2008 pe fondul diminuarii accentuate a cererii si cresterii numarului de spatii disponibile. Scaderea nivelului chiriilor cu aproximativ 5-10% a fost inregistrata pentru toate tipurile de cladiri de birouri si in toate zonele orasului. In trimestrul 1 din 2009 nivelul mediu al chiriilor pentru birourile de clasa A din zonele centrale a variat intre 20-21 Euro/mp/luna, in timp ce pentru cladirile clasa B din zonele atractive chiria variaza intre 14-16 Euro/mp/luna. Pentru birourile de clasa B aflate in zonele secundare chiriile se situeaza intre 12-15 Euro/mp/luna, iar in zonele periferice chiria fluctueaza intre 9-11 Euro/mp/luna.
Scaderea cererii si finalizarea in 2009 a 400.000 mp birouri (suprafata construita) vor mentine presiunea asupra chiriilor in sensul scaderii acestora, insa datorita rezistentei proprietarilor si apropierii de limita rentabilitatii investitiei lor, ritmul si procentul de diminuare vor fi mai scazute comparativ cu 2008. Cifra stocului nou estimat pentru 2009 in Bucuresti trebuie tratata cu precautie deoarece cateva proiecte sunt stopate temporar sau se confrunta cu incetinirea ritmului lucrarilor de constructii ca urmare a dificultatilor legate de finantare si nivelului scazut de pre-inchirieri. In plus, incertitudinea tot mai mare de pe piata ii descurajeaza pe dezvoltatori sa initieze proiecte noi, ceea ce va afecta oferta pentru perioada 2010-2011.

REVENIRE TREPTATA A PIETEI DE INVESTIII INCEPAND CU A DOUA JUMATATE A ANULUI 2009
Pe piata investitiilor se anticipa o scadere brusca in primul trimestru al anului 2009, insa nu de nivelul celei care a avut loc in realitate. Indexul european al investitiilor a scazut cu 32% in primul trimestru al acestui an, comparativ cu estimarea de 23% facuta in luna ianuarie. De aceea, scaderea prognozata pentru volumul investitiilor cu proprietati de birouri in Europa a fost extinsa la 48% pentru anul 2009, un nivel comparativ cu scaderea de 60% inregistrata in anul 2008. Indexul european  al yield-urilor pentru proiecte de clasa A a crescut semnificativ in primul trimestru din 2009, la 7% comparativ cu valoarea estimata in luna ianuarie, care indica un procent de 3%, mai mic cu aproape jumatate decat cifra atinsa. Se estimeaza ca yieldurile de pe pietele europene vor atinge valori foarte mari in prima jumatate a acestui an, dupa care se vor stabiliza.

In primul trimestru din 2009 volumul investitiilor a fost foarte scazut pe toate pietele europene. Deoarece aceiasi investitori opereaza in diferite orase europene, exista o oarecare uniformitate in modul in care variaza volumul investitiilor. Dupa prabusirea Lehman Brothers in septembrie 2008, o consecina directa a crizei creditelor a fost inghetarea pietei investitiilor in prima jumatate a anului 2009. E posibil ca piata sa isi revina treptat in a doua jumatate a anului, cu ajutorul unor termeni de creditare mai favorabili si al unei perspective clare asupra evolutiei yieldurilor si situatiei economice.

Dupa prabusirea cu 60% a pietei investitiilor din zona centrala a Londrei in 2008, in acest an e posibila o scadere mai limitata, de 43%. Piata londoneza este favorizata de cursul slabit al lirei sterline si yield-urile atractive comparativ cu alte piete europene.  Yieldurile pentru birourile de clasa A din Londra a atins varful de 6% in primul trimestru al anului si asa cum acesta a fost primul care a crescut in vara lui 2007, se estimeaza ca va fi si primul care va scadea. In acelasi timp, in Paris yieldurile sunt mai mari decat cele din Londra (6%) si e posibil sa mai creasca cu 20 de puncte procentuale.

Cele mai importante trei piete din Germania au scazut dramatic in 2008, cu o medie de 76%. Acest declin ar putea fi mai limitat in 2009, la 52%. In primul trimestru din 2009 yieldurile pentru birourile de clasa A au variat intre 5,1% in Munchen si 5,5% in Berlin. In Madrid yieldurile calculate in momentul cumpararii pentru proprietatile de clasa A au crescut considerabil in primul trimestru din 2009 cu 75 puncte procentuale, pana la 6,5%. Yieldurile pentru proprietatile spaniole au crescut in total cu 260 puncte procentuale incepand cu mijlocul lui 2007.
Dupa scaderea de 52% inregistrata in 2008, activitatea extrem de scazuta din primul trimestru al acestui an (numai 15 milioane Euro investiti comparativ cu 1,1 miliarde Euro in 2008) sugereaza un colaps cu 72% al pietei investitiilor din Bruxelles. Nivelul yieldurilor pentru spatiile de clasa A  din Bruxelles se vor stabiliza la aproximativ 6,25% la mijlocul anului 2009. In Milano volumul investitiilor e posibil sa scada usor in 2009, avand in vedere scaderea substantiala inregistrata in 2008. Yieldurile calculate in momentul cumpararii pentru proprietatile de birouri ar putea ajunge la 6% in Milano in 2009.

In Bucuresti piata investitiilor a fost afectata negativ de situatia economica si financiara internationala, coroborata cu scaderea consistentei elementelor fundamentale ale pietei locale. Ezitarea investitorilor a fost alimentata de factori specifici pietei romanesti, dar si de indicatorii de risc mai putin favorabili obtinuti de tara noastra si temerea legata de o scadere economica prelungita.

Investitorii au ramas rezervati, in ultimul semestru din 2008 in Bucuresti nefiind incheiata nici o tranzactie de investitii. In plus, lipsa informatiilor de pe piata determinata de numarul limitat de tranzactii si transparenta redusa au dus la cresterea incertitudinii privind valoarea si randamentul tranzactiilor.
Yield-urile pentru spatiile de birouri de calitate si-au continuat evolutia ascendenta in primul trimestru din 2009, cu ritmuri de crestere diferentiate in functie de zona si calitatea proprietatilor. Pentru proprietatile avand chiriasi cu contracte ferme, amplasate in zone atractive, cresterea a fost mai lenta, randamentele solicitate ajungand pana la 8,5-9% in primul trimestru din 2009. Proiectele de birouri situate in zone secundare si periferice au fost si mai sensibile la schimbarea conditiilor pietei, randamentele pentru acestea crescand pana la aproximativ 10-11% in 2008.

Trebuie mentionat faptul ca nu au fost incheiate tranzactii care sa sustina cifrele de mai sus, randamentele mentionate reprezentand informatiile disponibile pe piata, si asteptarile vanzatorilor si cumparatorilor.

Bucuresti, 06.07.2009

{mosloadposition user10}

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *