anulat de devalorizarea monedei nationale
Ritmul foarte scazut al vanzarilor inregistrat in semestrul 1 2009 a contrastat puternic cu optimismul pietei din ultimii 2 ani, demnostrand o contractie semnificativa a cererii efective. Conditiile de finantare stricte impuse de banci, inceritudinea clientilor privind siguranta veniturilor viitoare, cat si perceptia generala asupra evolutiei preturilor au determinat o atitudine rezervata in privinta achizitiei de locuinte noi.
Piata rezidentiala locala a resimtit efectele crizei economice, aceasta reflectandu-se in evolutia unor indicatori economici specifici cu efecte directe asupra acesteia. Efectul negativ semnificativ asupra ritmului vanzarilor a fost indus de devalorizarea RON fata de Euro. In perioada ianuarie-iunie 2009 rata de schimb a variat intre 4,02 RON/Euro si 4,20 RON/Euro, cu un varf de 4,31 RON/Euro in primul trimestru. Comparativ cu rata de schimb inregistrata la sfarsitul sem.1 2008, cand raportul RON/Euro era de 3,64, devalorizarea RON a fost semnificativa. Astfel, efectul scaderii preturilor exprimate in Euro a fost temperat sau chiar anulat in unele cazuri de devalorizarea monedei nationale.
Costul ridicat al finantarii a restrans foarte mult numarul clientilor eligibili pentru acordarea de credite ipotecare, fiind reflectat in ritmul de crestere a valorii creditelor acordate pentru achizitionarea de imobile. Potrivit BNR rata medie a dobanzii anuale efective pentru credite ipotecare la sfarsitul semestrului era de 11,89% pentru credite acordate in RON si de 9% pentru cele acordate in Euro. Comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, cresterea dobanzilor este semnificativa, insa cel mai inalt varf de crestere s-a inregistrat in ianuarie 2009. Un alt efect al cresterii costurilor de finantare il constituie reducerea numarului de precontracte de vanzare-cumparare ce se vor finaliza si, implicit, cresterea numarului de apartamente disponibile oferite de dezvoltatori.
In prezent piata rezidentiala este favorabila cumparatorilor prin prisma reducerilor de pret si a flexibilitatii dezvoltatorilor, potentialii clienti fiind aproape in exclusivitate interesati de locuintele aflate in stadii avansate de constructie. Ansamblurile aflate in stadiul de proiect se confrunta cu lipsa de interes a cumparatorilor, aceasta fiind cauzata de intarzierile in finalizarea unora dintre proiectele anuntate si de mediatizarea unor neintelegeri intre dezvoltatori si clientii finali cu privire la calitatea finisajelor, aparitia unor costuri suplimentare, etc.
Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore in structura cererii comparativ cu 2008. In prezent, pe segmentul locuintelor noi, cererea efectiva solvabila provine in principal din partea populatiei tinere (intre 30 si 40 de ani) cu venituri lunare de peste 2.500 Euro pe gospodarie, necesare pentru obtinerea creditelor ipotecare.
Totusi, comparativ cu ceilalti ani, a crescut numarul cumparatorilor care platesc intreaga suma fara finantare bancara sau platesc un avans mai consistent pentru a evita ratele lunare mai mari. Mai mult, tranzactiile sunt realizate aproape in exclusivitate de catre clientii care au deja o locuinta si doresc imbunatatirea conditiilor de locuit.
De asemenea, o parte reprezentativa din familiile cu venituri lunare de peste 1.000 – 1.500 Euro/luna si care nu se incadreaza pentru obtinerea unui credit ipotecar dar care pot sustine plata unei chirii medii lunare de minim 400- 600 Euro sau a unei rate direct catre dezvoltator, pot reprezenta cererea efectiva pe piata rezidentiala.
In lunile ce vor urma nu se asteapta modificari semnificative ale conditiilor de piata comparativ cu situatia actuala. Chiar daca vor fi implementate unele masuri pentru stimularea si sustinerea directa a cererii, efectele acestor actiuni nu se vor resimti imediat in piata. Cei mai importanti factori care actioneaza direct asupra segmentului rezidential sunt raportul venituri-cheltuieli per gospodarie, reflectat in nivelul veniturilor disponibile pentru achizitia de bunuri cu folosinta indelungata precum bunurile imobiliare, structura cheltuielilor gospodariilor, cursul de schimb Euro-RON, politica fiscala si nu in ultimul rand factorul psihologic determinat de incertitudinea cu privire la obtinerea unor venituri stabile pentru o perioada mai indelungata.
Cererea nu va inregistra o noua crestere in conditiile in care exista discrepante intre puterea de cumparare a populatiei si nivelul preturilor solicitate, dublate de o diferenta majora intre asteptarile clientilor si oferta dezvoltatorilor. Investitorii privati si alti jucatori din domeniul imobiliar, care au generat cea mai mare parte a cererii pentru locuintele noi in 2006 si 2007 doresc in prezent sa isi vanda portofoliile, creand premizele pentru dezvoltarea pietei secundare. Ca o consecinta se estimeaza ca numarul total de unitati oferite spre vanzare si inchiriere pe piata secundara vor compensa o parte din numarul de locuinte care nu vor mai fi finalizate de catre dezvoltatori.
Sursa: Banca Nationala a Romaniei
Sursa: Institutul National de Statistica
{mosloadposition user10}
